Аренда недвижимости. Анализ арбитражной практики разрешения споров

ВВЕДЕНИЕ

Сделки с недвижимым имуществом, и в частности договор аренды зданий, сооружений, нежилых помещений, составляют значительную и, пожалуй, наиболее рискованную часть российского гражданского оборота. Такая ситуация обусловлена, с одной стороны, вовлечением в оборот все большего числа объектов недвижимости и его интенсификацией и, с другой стороны, сложным составом и недостаточной ясностью законодательства, устанавливающего правила сделок с такими объектами и правами на них, а также неоднозначностью в толковании отдельных норм законодательства об аренде арбитражными судами.

Несмотря на принадлежность российской правовой системы к романо-германской правовой семье, растет значение судебного прецедента, который заполняет пробелы законодательства, а именно Гражданского кодекса РФ. Отрицательным последствием этого является прогрессирующая нестабильность судебной практики. Уже стали привычными противоречия в решениях кассационных инстанций разных судебных округов. При этом обобщение судебной практики Президиумом Высшего Арбитражного Суда происходит крайне медленно.

При таких обстоятельствах становится важным не просто знание материалов судебной практики, среди которых центральное место в отношении аренды занимают:

- Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой, содержащийся в информационном письме Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66;

- Обзор практики разрешения споров, связанных с применением ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним", содержащийся в информационном письме Президиума ВАС РФ от 16 февраля 2001 г. N 59;

- отдельные постановления Президиума ВАС РФ и федеральных арбитражных судов округов, их анализ и обобщение для практического применения.

Перед вами книга, в которой сделана попытка проанализировать и систематизировать арбитражную практику в области аренды недвижимости. Цели, которые ставил перед собой автор - это:

во-первых, систематизировать материалы различных судебных инстанций в области аренды зданий, сооружений, нежилых помещений и их частей;

во-вторых, провести сравнительный анализ арбитражной практики при разрешении наиболее частых споров;

1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 11 12 13 14 15 16 17 18 19 20 21 22 23 24 25 26 27 28 29 30 31 32 33 34 35 36 37 38 39 40 41 42 43 44 45 46 47 48 49 50

в-третьих, определиться в толковании арбитражными судами тех или иных правил поведения, касающихся аренды недвижимости, установленных законодательством неоднозначно и вызывающих постоянные споры;

в-четвертых, сделать практические выводы, полезные для сторон договора аренды недвижимости.

В достижении этих целей автор пришел к следующим умозаключениям, которые вы найдете на страницах данного издания.

Во-первых, для всех понятно, что практика арбитражных судов в разрешении тех или иных споров должна стремиться к однозначности толкования норм права. Однако автором замечено, что федеральные арбитражные суды округов часто меняют уже устоявшиеся подходы к разрешению споров, при этом не в лучшую сторону. При анализе арбитражной практики можно часто столкнуться с разными решениями одного и того же федерального арбитражного суда по одному и тому же спору с разницей в несколько лет.

Во-вторых, стали нормой противоречия позиции Федеральных арбитражных судов (ФАС) позиции Президиума Высшего Арбитражного Суда (ПВАС), о которых также пойдет речь.

В-третьих, нормы ГК РФ об аренде не отвечают сегодняшним потребностям сторон этой сделки, и создавшийся при этом законодательный вакуум успешно заполняет арбитражная практика, развивая роль судебного прецедента в решении споров.

В-четвертых, настал момент, когда без знания судебных прецедентов успешный бизнес в области арендных отношений невозможен.

Девиз книги: "Меньше теории - больше практики".

51 52 53 54 55 56 57 58 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 71 72 73 74 75 76 77 78 79 80 81 82 83 84 85 86 87 88 89 90 91 92 93 94 95 96 97 98 99 100

Материал подан путем формулирования конкретных вопросов и ответов на них, взятых из арбитражной практики.

Выводы автора подкрепляются выдержками из постановлений ПВАС и ФАС округов, которые выделены курсивом. Подробно с материалом судебного постановления можно познакомиться в приложении, в котором помещены все судебные решения, на которые ссылается автор в тексте книги, и некоторые полезные нормативно-правовые акты, связанные с арендными отношениями (не приводятся).

Данный труд можно с уверенностью назвать практическим пособием для арендодателя и арендатора, который должен помочь и тем и другим разговаривать на одном, близком к юридическому, языке. Данная работа будет способствовать открытию сторонами договора аренды недвижимости мира судебного прецедента - того, что, к сожалению, не прочитаешь в статье закона, а если и прочитаешь, то однозначно не истолкуешь.

Желаю вам, дорогой читатель, открытия новых миров юриспруденции, которые ежедневно открывает для себя ваш покорный слуга.