Важным и сложным элементом затратного подхода является определение износа. Известно, что износ - это утрата полезности и снижение стоимости объекта недвижимости под действием различных причин
Затратный подход предусматривает выполнение следующих обязательных операций:
1) определение рыночной стоимости земельного участка, на котором находится объект недвижимости (путем сравнения его со стоимостью аналогичных участков или использования методических рекомендаций государственных органов);
2) определение стоимости замещения;
3) расчет всех видов износа оцениваемой недвижимости: физического, функционального и внешнего и определение стоимости замещения с учетом износа, (вычитается общий износ объекта недвижимости из затрат на его воспроизводство или замещение);
4) расчет общей стоимости объекта недвижимости путем добавления к чистой стоимости замещения недвижимости стоимости рыночную стоимость участка земли.
Первая операция - оценка рыночной стоимости земельного участка на котором находится объект недвижимости - представляет собой изучение:
- права собственности на земельный участок;
- физические характеристики земельного участка;
- данные о взаимосвязи земельного участка с окружающей средой;
- экономические факторы, характеризующие оцениваемый земельный участок.
Источниками этой информации могут быть городские районные земельные комитеты и органы, где регистрируются сделки с земельными участками, ипотечные кредитные организации, оценочные и риэлтерские фирмы, специализирующиеся на сделках с земельными участками (например, агентство недвижимости "Прогаль" и др.
Существует пять основных методов оценки рыночной стоимости земельных участков, основанных на трех базисных подходах:
- метод по сопоставимым продажам;
- метод соотнесения (переноса);
- метод капитализации земельной ренты;
- метод техники остатка для земли;
- метод развития земельного участка.
Метод по сопоставимым продажамзаключается в сопоставлении и сравнении данных по аналогичным свободным земельным участкам, проданным за последнее время, и внесении поправок в цены продаж.