Физический износ объекта недвижимости можно определить методом расчета срока жизни. Сроки жизни здания или сооружения представлены на рис. 5.1.
С точки зрения функционального использования объекта недвижимости выделяют следующие сроки жизни:
1. Срок экономической жизни, определяющий период времени, в течение которого объект может быть использован, как источник прибыли. Срок экономической жизни заканчивается, когда производимые улучшения перестают давать вклад в стоимость объекта.
2. Время жизни, отрезок времени, когда объект существует и в нем можно жить или работать.
3. Типичный срок физической жизни, определяемый нормативными актами действующего законодательства.
С точки зрения периода жизни объекта недвижимости выделяют такие сроки, как:
1. Эффективный возраст, который отражает возраст объекта в зависимости от его внешнего вида, технического состояния и т. д.
Рис. 5.1. Срок жизни здания или сооружения
2. Хронологический (фактический) возраст, соответствующий периоду пребывания объекта в эксплуатации с момента его ввода.
3. Оставшийся срок экономической жизни, используемый с целью оценки объекта экспертом-оценщиком и составляет период от даты оценки до окончания экономической жизни объекта.
Связь между износом, восстановительной стоимостью, эффективным возрастом, а также типичным сроком физической жизни можно описать следующей формулой:
где И - износ объекта недвижимости;
Авосст - восстановительная стоимость объекта недвижимости;
ЭВ - эффективный возраст;
ТСэж - типичный срок экономической жизни.
Другими словами процент износа от восстановительной стоимости определяется отношением эффективного возраста объекта недвижимости к типичному сроку экономической жизни.