Существуют следующие формулы, по которым можно определить процент физического износа здания в целом и процент износа конструктивных элементов здания.
Процент износа здания в целом определяется как средняя арифметическая взвешенная, выведенная из процента износа отдельных конструктивных элементов, взвешенных по удельным весам в общей стоимости восстановления, где КИц - процент износа здания в целом, средняя арифметическая взвешанная, в %; Аiкэ - удельный вес стоимости конструктивного элемента в общей стоимости восстановления здания, в %; Икэ - износ конструктивного элемента, установленный на основе обследования его фактического технического состояния, в %, где Тф - фактический срок службы конструктивного элемента, годы; Тн - нормативный срок службы конструктивного элемента, годы.
Определение интегрального коэффициента износа здания показано в табл. 5.3.
Восстановительная стоимость здания (Авосст.) определяется следующим способом:
Авосст. = А2000 х (1 - КИц) = 71070,15 х (1-0,264) = 52307,63 тыс. руб. (5.15)
Корректировка восстановительной стоимости (Авосст.) с учетом износа на дополнительно произведенные затраты на косметический ремонт оцениваемого объекта и на величину предпринимательского дохода.
Таблица 5.3 Определение интегрального коэффициента износа здания
В результате анализа рынка отделочных работ было установлено, что цена проведения косметического ремонта составит 1200 руб. за 1 м2. В соответствии с этим затраты на косметический ремонт в текущих ценах составляют:
Арем. = Цр х S = 1200 руб. х 5421,00 м2= 6505, 20 тыс. руб., (5.16)
где Арем. - стоимость косметического ремонта;
Цр - цена ремонта в расчете на 1 м2;
S - площадь помещений, подлежащих ремонту.
Общую восстановительную стоимость улучшений необходимо увеличить на сумму предпринимательского дохода, который является вознаграждением за инвестирование капитала в строительство и принятие, связанного с этим коммерческого риска. Средняя рыночная величина прибыли фирм-застройщиков составляет 20 % от восстановительной стоимости улучшений.