Итоговый расчет стоимости оцениваемого объекта с использованием затратного метода производится по формуле:
Азат. = (Авосст. + Арем.) х kпр.д. х kндс = (52307,63 + 6505,20) х 1,2 х 1,2 = 84690,48 тыс. руб., (5.17)
где Азат. - стоимость оцениваемого объекта, рассчитанная затратным методом;
Авосст. - восстановительная стоимость оцениваемого объекта с учетом физического износа в ценах на 01.01.2006 г.
kпр.д. - коэффициент учета предпринимательского дохода;
kндс - коэффициент учета налога на добавленную стоимость.
Сфера применения затратного подхода - это новое строительство; реконструкция, оценка недвижимости для страхования, налогообложения, оценка недвижимости на "пассивных" рынках.
5.4.2. Доходный подход к оценке объектов недвижимости
Применение метода капитализации годовой арендной платы. Доход, который может получить владелец объекта недвижимости часто является трудно определимым. Расчет дохода производится на основе полной арендной платы, получаемой владельцем недвижимости. Стоимость объекта недвижимости определяется путем умножения показателя капитализации на величину годовой арендной платы. Показатель капитализации равен количеству лет получения дохода для компенсации стоимости недвижимости. Так, например, при получении дохода 40 процентов в год показатель капитализации будет равен 1:0,4=2,5; для 50 процентов в год соответственно 1:0,5=2,0.
Если владелец недвижимости ожидает получать доход и из других источников (кроме арендной платы), то они также учитываются при определении стоимости объекта недвижимости, а затем суммируются для получения окончательной величины стоимости недвижимости.
Возможно также использование доходного метода, исходя из предположения, что собственник недвижимости получает всегда постоянную величину арендной платы. В данном смысле не рассматриваются варианты изменения арендной платы под влиянием рыночных условий, хотя они в реальной практике обязательно происходят. Однако эти изменения арендной платы для владельца недвижимости являются важным аспектом, поскольку собственник недвижимости хочет быть застрахованным от инфляции и других непредвиденных обстоятельств. Технику расчета стоимости недвижимости можно представить следующим образом:
- определяется три типа норм дохода: начальная, текущая и будущая;
- анализируются сравнимые продажи объектов на рынке недвижимости;
- определяется доход с учетом рисков;
- расчет капитализации арендной платы с использованием определенной ставки капитализации дохода.
Доход дисконтируется с учетом рыночной (усредненной) нормы капитализации для нахождения текущей стоимости недвижимости.