Экономика недвижимости. А.Шевчук

В качестве примера рассмотрим следующую ситуацию. Фирма занимает офисное здание с полным набором прав владения. Здание было сдано в аренду на 5 лет с возможностью пересмотра арендной платы каждый год. Начальная арендная плата составляла 600 тыс. руб. в год. Ставка рефинансирования в банке составляет 55 процентов. Это означает, что владелец вправе ожидать доход, с учетом рисков, не ниже 55 процентов в год. В этом случае стоимость приобретения объекта недвижимости (Аобъект) определяется отношением чистой арендной платы (Аар. пл.) к ожидаемому проценту дохода (ЧД).

Это простейший пример. Здесь величина арендной платы отражает текущий ее уровень. Кроме того, делается допущение, что данная величина сохранится в будущем и, арендатор будет стабильно платить арендную плату, а расходы по управлению не изменятся. Регулярный пересмотр арендной платы через каждый год позволяет поддерживать ее на нужном уровне. Уровень дохода, подтвержденный путем анализа рыночных данных (по последним продажам), может отражать уровень ожиданий собственника недвижимости.

Для исключения возможных ошибок оценщик должен выполнить следующие три операции.

Первая операция: определить валовую стоимость объекта недвижимости (В). С этой целью вначале определяется стоимость годовой арендной платы (Агодовая) на основе анализа продажных цен аналогичных объектов и рыночных условий; затем учитываются расходы (Р), стоимость управления (У), сумма арендной платы за землю (Аземли), инвестиционная норма дохода в процентах (П). Тогда:

В = (Агодовая - Р - У - Аземли) х 1/П (5.19)

Вторая операция: определить все затраты на застройку. Затраты на развитие недвижимости включают в себя:

- стоимость услуг проектировщиков, архитекторов, консультантов по строительству и инженеров (может составлять 10-15 % стоимости строительства в зависимости от сложности здания);