Ключевой фигурой в развитии рынка недвижимости является профессиональный предприниматель - застройщик (девелопер).

Застройщик как субъект рынка недвижимости функционировал в России до конца 20-х гг. и исчез со становлением строительства как отрасли материального производства в рамках социалистической организации народнохозяйственного комплекса.

Как субъект первичного рынка недвижимости он выполняет многие организационные и экономические функции, объединяемые понятием "управление инвестициями".

К ним относятся:

в выбор экономически эффективного проекта;

в создание или преобразование объекта недвижимости (застройка неосвоенного участка земли, реконструкция здания и др.);

в получение всей необходимой и предусмотренной законодательством документации и разрешений на реализацию проекта;

в поиск инвесторов;

в определение условий привлечения инвестиций и заемных средств;

в разработка механизмов оборота средств и форм их возврата;

в отбор и привлечение подрядчиков;

в контроль над осуществлением работ.

В дореформенной российской экономике некоторые из перечисленных функций выполнялись частично заказчиками, частично строительными организациями, выступавшими в качестве генеральных подрядчиков. Однако и те, и другие действовали в условиях гарантированного государством финансирования и материально-технического обеспечения. От них не требовалось деятельности по управлению инвестициями. Вся экономическая деятельность сводилась к отчетным и бухгалтерским функциям.

Осуществление операций по развитию проекта недвижимости застройщиком (девелопером) можно разделить на три стадии.

1. Определение экономической целесообразности и возможности реализации проекта.

На этой стадии принимается решение о целесообразности реализации проекта и формировании заявки в соответствующие органы на получение всех необходимых разрешений.